合作社房屋:作为住屋的第三道路

作者 : 谢子英 (香港明爱)

香港社会服务联会於去年10月举行了合作社房屋的考察团,一行关注香港住房议题的朋友一起到德国进行了为期七天的考察,希望了解德国如何以合作社房屋推广共居生活。当香港的公屋轮候家庭已接近三十万户,当住房都是投资炒卖的工具,当青年人被劝勉去少次日本旅行就可以买楼,当基层家庭都付尽四成家庭收入去支付那可能违反消防标准和建筑物条例的八十平方呎劏房,或者我们可再想想住屋是什麽,德国住房於他们又是什麽。

德国住房架构 - 合作社房屋所担当的时代角色

先了解一下德国住房基本状况。根据统计,德国大约有八千二百万人口,全国大约有四千一百三十万个单位。当中私人自住的单位大约有一千七百七十万个,即占总体住屋的百分之四十三,私人市场所提供的租住单位则大约占总体住屋的百分之三十七。德国亦有类似香港公屋的社会房屋,但他们未必由政府所建。社会房屋通常由联邦政府所资助,社会房屋未必会整幢独立存在於社区中,有时可能会与其他房屋如合作社房屋混合在一起兴建,情况可能像我们政府向发展商「买单位」。另,合作社房屋则占大约总体住屋的百分之六。

德国住房架构

从上面数据所显示,租住市场还是占很大比重,似乎合作社房屋在整体住屋供应中只占少数。这也是有其因由。德国本身有很严谨的租务法规架构,包括租金指数(作为租金基准的参考)丶租务管制包括加租幅度及基础丶租客有权可在合约期内覆核所有相关租住开支的金额(secondary rent)包括水电煤等各项费用以确保业主收取的是原价(更要付合国家所订的能源效益标准),加上租客联盟的支援,在香港来看似乎已很匪夷所思。

然而,德国更鼓励人们自主建屋,一起生活在社区里。德国鼓励人们合作自己建房,自主自己房屋的命运。十九世纪时,私人市场炒卖气氛炽烈,租住市场严重扭曲,为了由私人市场住房市场中得到解放,第一个合作社房屋诞生。起初合作社房屋的想法被认为是不可行,但在後来都一一在宪法中实践。现时大约有2000多个营运合作社房屋的非牟利机构,现在在德国住房市场都有很关键的影响力。合作社房屋容让很多想法,包括租金控制在每个入住的家庭在可负担水平(可住一世的!)丶实行参与式的管理架构丶每个家庭都拥有合作社房屋一定比例的业权丶管理及维修的费用亦共同支付等,都一一实践在不同的计划内。决策都是社员们共同去做,包括成立合作社去经营合作社房屋丶决定入住对象及背景(当中可能包括不同的年龄层的比例丶家庭状况等)丶希望共同实践的理念(例如是否一同实践永续社区发展模式丶是否能在建屋设计上善用天气能源如地热能丶是否能容纳不同种族甚或难民丶是否可让独居长者在社区中安老等)。在政府政策上,为合作社提供长期低息贷款及借款保证,并提供合理价格的土地及补贴等。这些都鼓励了不同想法的合作社实践他们独特的住屋想像。

绵密的社区发展与实践的可能

在德国,住屋不是商品,家及社区重视人与人之间的连系。政府常说外国的例子不适用於香港如此市场主导的住屋环境,然而,德国合作社房屋的诞生正正是呼应着扭曲的住房市场。记得到访最後一站,德国的朋友鼓励我们back to each other。他们还提醒我们除了租与买,我们还可以有第三个甚至更多的可能。