Social Housing Models

合作社房屋:作為住屋的第三道路

作者 : 謝子英 (香港明愛)

香港社會服務聯會於去年10月舉行了合作社房屋的考察團,一行關注香港住房議題的朋友一起到德國進行了為期七天的考察,希望了解德國如何以合作社房屋推廣共居生活。當香港的公屋輪候家庭已接近三十萬戶,當住房都是投資炒賣的工具,當青年人被勸勉去少次日本旅行就可以買樓,當基層家庭都付盡四成家庭收入去支付那可能違反消防標準和建築物條例的八十平方呎劏房,或者我們可再想想住屋是什麼,德國住房於他們又是什麼。

德國住房架構 - 合作社房屋所擔當的時代角色

先了解一下德國住房基本狀況。根據統計,德國大約有八千二百萬人口,全國大約有四千一百三十萬個單位。當中私人自住的單位大約有一千七百七十萬個,即佔總體住屋的百分之四十三,私人市場所提供的租住單位則大約佔總體住屋的百分之三十七。德國亦有類似香港公屋的社會房屋,但他們未必由政府所建。社會房屋通常由聯邦政府所資助,社會房屋未必會整幢獨立存在於社區中,有時可能會與其他房屋如合作社房屋混合在一起興建,情況可能像我們政府向發展商「買單位」。另,合作社房屋則佔大約總體住屋的百分之六。

德國住房架構

從上面數據所顯示,租住市場還是佔很大比重,似乎合作社房屋在整體住屋供應中只佔少數。這也是有其因由。德國本身有很嚴謹的租務法規架構,包括租金指數(作為租金基準的參考)、租務管制包括加租幅度及基礎、租客有權可在合約期內覆核所有相關租住開支的金額(secondary rent)包括水電煤等各項費用以確保業主收取的是原價(更要付合國家所訂的能源效益標準),加上租客聯盟的支援,在香港來看似乎已很匪夷所思。

然而,德國更鼓勵人們自主建屋,一起生活在社區裡。德國鼓勵人們合作自己建房,自主自己房屋的命運。十九世紀時,私人市場炒賣氣氛熾烈,租住市場嚴重扭曲,為了由私人市場住房市場中得到解放,第一個合作社房屋誕生。起初合作社房屋的想法被認為是不可行,但在後來都一一在憲法中實踐。現時大約有2000多個營運合作社房屋的非牟利機構,現在在德國住房市場都有很關鍵的影響力。合作社房屋容讓很多想法,包括租金控制在每個入住的家庭在可負擔水平(可住一世的!)、實行參與式的管理架構、每個家庭都擁有合作社房屋一定比例的業權、管理及維修的費用亦共同支付等,都一一實踐在不同的計劃內。決策都是社員們共同去做,包括成立合作社去經營合作社房屋、決定入住對象及背景(當中可能包括不同的年齡層的比例、家庭狀況等)、希望共同實踐的理念(例如是否一同實踐永續社區發展模式、是否能在建屋設計上善用天氣能源如地熱能、是否能容納不同種族甚或難民、是否可讓獨居長者在社區中安老等)。在政府政策上,為合作社提供長期低息貸款及借款保證,並提供合理價格的土地及補貼等。這些都鼓勵了不同想法的合作社實踐他們獨特的住屋想像。

綿密的社區發展與實踐的可能

在德國,住屋不是商品,家及社區重視人與人之間的連繫。政府常說外國的例子不適用於香港如此市場主導的住屋環境,然而,德國合作社房屋的誕生正正是呼應著扭曲的住房市場。記得到訪最後一站,德國的朋友鼓勵我們back to each other。他們還提醒我們除了租與買,我們還可以有第三個甚至更多的可能。